供应限制提升现有数据中心和企业改造的战略价值：仲量联行、晨星

据仲量联行称，数据中心容量仍然极度紧张，大多数租户目前只能租到零散的小块空间，并签约预订2028年的交付。 《2026年北美数据中心年中报告》于周二发布。

报告称，需求持续超出预期，2026年上半年北美净新增需求约翻倍至25吉瓦。尽管建设量空前，空置率已连续第三年保持在1%，反映出对数字服务和人工智能采用的持续需求。

晨星公司表示，采购和交付新容量的困难正在扰乱开发管道，并增加了对现有稳定数据中心设施的依赖。

该公司在8月5日发布的评论中表示，由于现有资产已通过合同预留了容量，它们在很大程度上不受电网限制和新互联暂停的影响。

晨星表示：“数据中心一旦投入运营，通过具有约束力的公用事业协议固定容量权利、分配基础设施风险并明确服务优先级，就能在很大程度上免受电网限制和新互联暂停的影响。”

仲量联行数据中心战略副总裁肖恩·法尼告诉《设施潜水》：“有10年、15年或20年历史的设施仍然具备电力和光纤。”“它们仍然拥有可使用多年的机电设备。”他说，因此，超大规模、托管甚至企业组织正在更新老旧数据中心以支持人工智能计算需求。

尽管现有设施不像新开发项目那样面临电网限制，但仍需以其他方式解决电力短缺问题。据晨星称，根据其合同承诺，现有设施仍可能面临最低负荷义务和先前协商的服务条款。

晨星表示，另一个吸引力在于，随着运营商寻求靠近主要大都市区的密集光纤路由、云可用区、运营商酒店和深度熟练劳动力库，现有数据中心集群会产生“自我强化的集中效应”。

晨星表示，这些动态支撑了“稳定资产的强劲运营表现”。据仲量联行称，自2020年以来，数据中心租金同比上涨约9%。晨星表示，超过20兆瓦的大规模部署目前平均租金约为每千瓦时141美元（不含能源成本），“反映出高密度、超大规模就绪容量的溢价”。

晨星表示，尽管有强有力的合同保护，这些设施并未完全免受持续电力短缺问题的影响。该公司表示：“这种隔离并非绝对”，并指出虽然这些结构提高了成本确定性和ESG一致性，但它们通常“不会取代公用事业在物理输送中的作用”。

该公司表示，大多数情况下，当地公用事业或系统运营商保留对输电、平衡和输送的控制权，这意味着电力的实际供应仍与电网状况相关。例如，随着数据中心的电力需求超过基础设施扩张，公用事业和监管机构越来越多地将削减条款、需求响应义务和减载机制纳入大负荷框架，这可能迫使运营商在电网紧急情况下减少或断开电力使用。

晨星援引美国能源部1月份 授权PJM互联公司在极端寒潮期间将电力从数据中心 和大型工业工厂转移给居民家庭以避免停电，以及德克萨斯州颁布的规定，要求负荷超过75兆瓦的数据中心 参与强制性需求管理计划.

晨星表示：“因此，稳定数据中心应被视为合同上有保障但系统上具有偶然性的资产——在现有协议下免受常规电网限制，但仍面临涉及紧急削减、监管干预或电力市场设计结构性变化的期限和尾部风险情景。”

由于这些因素，数据中心业主在续约时获得了大幅租金上涨：根据仲量联行的年中报告，自2020年以来平均上涨70%。报告称，如今签署的大多数租约每年都有3%或以上的涨幅，且无任何优惠，早期租户继续支付溢价。

企业努力将数据中心能力引入现场

晨星表示，人工智能驱动着超过50%的新数据中心容量，但即使能源价格有吸引力的市场，如果变电站已满、输电升级积压、互联研究缓慢或公用事业运营商无法在高峰使用期间保证足够的发电容量，也可能“在商业上不可行”。

法尼表示，虽然现有数据中心可能无法支持人工智能GPU存储计算所需的液冷，但它们可以通过升级或改造来支持这一新需求。他说：“这正在整个行业的超大规模、托管和企业设施中发生。”

根据仲量联行的报告，除了纯人工智能公司外，企业用户还在管理本地、托管和云基础设施的混合组合，单个站点需求门槛较低，为500千瓦至3兆瓦。

法尼说：“一些企业开始改造其本地数据中心，这些设施在过去10年大多被清空，计算负载已移至云端。”“这意味着它们有一些闲置电力，非常适合构建测试和人工智能环境。”

法尼表示，这些项目还提供了减少长期支出的机会，而不是利用云进行人工智能计划，同时将人工智能基础设施置于近处以实现低延迟，并可供现场公司员工使用。

法尼说：“在云端运行其他人工智能应用的人工智能推理，长期来看可能成本高昂。如果存在这些要求，也可能受到延迟的限制，因此企业正努力在……以前废弃的本地数据中心内构建自己的人工智能推理实验室环境。”

法尼表示，这些情况下的主要挑战是改造机电基础设施。但他说，如果系统维护得当，并且设备尺寸合适、质量上乘，那么改造并不困难。

仲量联行在报告中表示：“然而，即使是这一群体也在努力获取容量以确保业务增长。”