2024年脱碳进程：紧迫性、技术创新与资本投入并重

随着租户、投资者、贷款机构及监管机构对建筑脱碳施加的压力不断上升，专家表示，建筑运营商和设施管理者正日益依赖数字工具来管理能效升级与改造相关的成本问题。

建筑租户越来越倾向于选择在能源强度、电气化等环境绩效指标上表现优异的空间。尽管租户愿意为可持续空间支付溢价，但此类建筑的需求已超过供给。仲量联行（JLL）2024年1月发布的全球租户展望预测，到2030年，低碳空间的总需求仅有25%能得到满足。脱碳承诺也将在租约续签中发挥更大作用——在接受JLL调查的美国八个市场的100家最大租户中，77%表示其续约将与碳承诺挂钩。

其次，根据Cortex Sustainability Intelligence的一份报告，投资者正敦促企业对其可持续发展表现保持透明。投资者日益认识到，可持续物业具有更高价值。JD Supra进行的一项全球房地产调查显示，约71%的受访投资者预计，能源绩效标准较高的物业将吸引更高的转售价值、更大的租户需求和更优质的租户。同一批投资者中，四分之三认为“绿色溢价”主要适用于获得LEED、BREEAM等官方可持续认证的建筑。MD Energy Advisors高级机械工程师David Borchardt在10月的一次能源使用基准测试小组讨论中表示，贷款机构也越来越多地寻找此类绿色认证及其他可持续驱动的预算分配。

联邦、州及地方政府日益关注新建和既有商业地产的能效标准及碳排放报告与减排。相关法律和政策涵盖纽约市《地方法97》、底特律通过的既有建筑能源与用水基准测试政策，以及加利福尼亚州旨在规范企业气候披露的立法措施——部分市场评论人士认为，这些措施呼应了美国证券交易委员会（SEC）气候规则中的某些要求，后者预计于4月发布。

“建筑行业采取行动的紧迫性不可否认，”Cortex Sustainability Intelligence首席营收官Lisa Rockefeller表示。“行业需要将企业ESG目标与建筑层面的工程目标联系起来”，以实现满足ESG目标所需的建筑层面变革。她指出，SEC预期的气候披露规则对于促进准确、可审计且透明的可持续报告“至关重要”，更强大的数据收集同样关键。Rockefeller预计，商业地产专业人士将在今年采取主动脱碳措施，重点是利用企业级数字工具，提供实时可操作数据，使运营商能够在保持租户舒适度的同时降低能源成本和碳排放。

“设施管理者正试图找出如何减少范围1排放，特别是与建筑内直接化石燃料消耗相关的排放，”美国国家可再生能源实验室商业建筑研究组首席工程师Paul Torcellini表示。“好消息是，行业正在响应这一需求，”他说。

脱碳的关键起点

“今年……数据和AI驱动的维护、自动化系统优化、能源报告以及碳追踪与报告，将被视为建筑运营和管理不可或缺的部分，”安永（EY）企业房地产咨询与技术董事总经理Ken Carroll在采访中表示。

施耐德电气数字建筑高级副总裁Andre Marino指出：“对许多人来说，最大的问题是从哪里开始。由于预算往往受限，实施有助于实现可持续和净零目标的解决方案似乎令人生畏。”

作为起点，建筑运营商和设施管理者正转向全面的能效评估，这能提供建筑能源概况的整体视图，InSite高级能源分析师Ronak Shah表示。虽然重点在于“重新校准建筑环境中的能源等式”，但物联网设备与建筑管理系统可促进实时监控和数据分析，从而实施预测性维护、预测能源使用并参与需求响应策略，Shah说。启动建筑脱碳的其他焦点包括改善建筑围护结构组件（如保温、窗户和屋顶），以最大限度减少供暖、制冷和电气化需求，他补充道。

确保有效的建筑围护结构将帮助业主在后期实施电气化项目，气候技术公司BlocPower首席运营官Jon Moeller表示，该公司管理商业物业、社区中心和综合公寓的改造项目。

尽管有联邦激励措施，设施管理者投资能效技术仍面临高昂成本。例如，根据Rosen Consulting Group 2022年6月的估算，在纽约州，将一座典型燃气办公建筑改造为地源热泵的成本可达每平方英尺24美元，而部署空气源热泵的成本可达每平方英尺21美元。基于这些估算，在纽约一座50万平方英尺的建筑中安装空气源热泵的成本可能高达1050万美元。报告指出，虽然办公建筑热泵改造有可能持续“显著节省能源账单”，但这些估算基于额外的建筑外壳改进，后者将部分产生成本。

“我们正处于设施管理前所未有的变革时期，成本效率与可持续行动的双重目标看似矛盾，”壳牌能源城市与枢纽北美负责人Travis Sheehan表示。他提到能效措施、设备升级和先进能源管理系统，这些系统旨在改变能源使用模式以节省成本，是其他脱碳途径。

“保温改造通常是成本效益高且回报快的良好第一步，”BlocPower的Moeller表示，他注意到物联网连接的节能技术（如空气源热泵）对成本节约和舒适度“产生了巨大影响”。

NREL的行动计划模板强调，提高建筑能效通常是“最具成本效益且干扰最小的策略”，可控制能源使用并实施其他碳减排策略。例如，将建筑能耗降低50%，可使购买或产生的可再生能源的影响按百分比翻倍。

减排预算

能效投资可产生节省，业主和管理者可将其用于建筑脱碳。然而，通胀、高利率以及脱碳所需熟练劳动力的市场紧张状况令人担忧。

价格和工资通胀以及熟练技术人员短缺，超出了设施管理者的控制范围，EY的Carroll表示。“更高效的设备在推进脱碳方面非常有效。然而，期望并假设安装更新的硬件（如热泵）会完美运行，且其操作顺序会为最佳性能精心设计，是不明智的，”他说。一个深思熟虑的策略，涉及利用数字技术和解决方案，“需要与这些设备升级并行设计和实施，而非替代”，以优化建筑中节能设备的性能，他补充道。

InSite的Shah指出，战略性地选择回报期短的节能技术，可以减轻通胀侵蚀未来储蓄购买力的风险，并影响能效投资的长期可行性。“例如，LED照明升级不仅减少能耗，还能提供快速投资回报，为应对通胀影响提供缓冲，”他说。

Shah表示，实施基于实时数据的稳健监控系统，使设施管理者能够做出明智决策，并最大化能效投资长期收益的效率。为战略性地选择项目，他建议进行全面的生命周期成本分析，通过根据潜在节能和可扩展性优先排序项目来指导分阶段实施，确保这些投资与长期财务目标一致。

业主和运营商还可利用《通胀削减法案》提供的财政支持机制，例如针对某些地源热泵安装的30%税收抵免（持续至2032年），以及第179D条，该条款为商业业主提供能效改进的税收扣除。这些扣除额从每平方英尺50美分到1美元不等，若满足某些工资和学徒要求，可能增至每平方英尺5美元。“这笔钱足以削减每平方英尺24美元地源热泵改造费用的三分之一，”NREL的Torcellini说，他指的是Rosen Consulting Group的估算。

Carroll表示，为有效利用这些税收扣除以及州和地方等效措施，业主和运营商正与这些法规的专家合作。“第179D条表明，必须计算符合资格的措施，且必须通过批准的软件计算，这凸显了健全数字战略的必要性，”他说。

为确保预算平衡和减排的可操作方法，组织应制定可衡量的脱碳路线图，Marino表示。这涉及建立基线、部署数字解决方案以确定预算最佳用途，以及通过利用可再生能源和价值链及其排放来电气化建筑负荷。“承诺正在做出，”Marino说，“但行动至少需要快三倍。”