专家表示，结合租赁周期对建筑系统进行渐进式升级，可帮助业主提升运营效率，同时承接从A级物业溢出的租赁需求。

美国国家电气制造商协会（NEMA）建筑环境监管与行业事务高级总监Todd Sims指出，存量建筑是能效提升潜力最大的领域之一。

据世界经济论坛数据，当前超过70%的建筑到2050年仍在使用。Sims表示，尽管其中包含按最新能效标准建造的新建筑，但更大的机遇在于对全美办公楼、医疗设施及其他商业物业中的存量B级建筑进行升级改造。

美国约有34亿平方英尺的B级办公空间。Sims在近期博客文章中指出，即使仅改造其中一部分，也有望在节能、运营成本和电网灵活性方面带来巨大收益。

与此同时，办公市场的复苏并非线性。房地产体验平台HqO首席执行官Chase Garbarino表示，在体验和运营方面弥补差距的顶级及高端资产正逐季拉开优势，实现两位数租金增长，并在经济下行期表现远优于其他物业。

根据仲量联行（JLL）的Q2办公市场报告，尽管办公租户普遍寻求新建A级空间，但能够通过配套设施或优越地段实现差异化的第二代及老旧资产也开始受益，因需求从市场顶端溢出。

世邦魏理仕（CBRE）办公楼租赁高级副总裁Brendan Sullivan在近期文章中表示：“如今的办公楼配备一系列先进设施，建造标准远高于半个世纪前的建筑。由于企业和员工需求不断演变，现代建筑强调体验：健身设施、餐饮、户外空间、礼宾服务、自然采光与新风、高效楼层布局以及最先进的技术集成。”

Garbarino在邮件中表示：“支持‘品质迁移’的数据是真实的。但证据不仅仅体现在顶级写字楼。我们看到一些老旧建筑在建筑本身——系统、围护结构、租户实际使用的共享空间——投入真金白银，而非仅做表面翻新，结果行之有效。”

通过小步快跑式升级提升资产价值

Sullivan表示，投资于对办公空间终端用户最重要的升级至关重要，其中能效是重点之一。根据CBRE 2026年美洲办公租户意向调查，40%的受访者认为可持续建筑实践是选址的先决条件或市场标准特征。

在波士顿，根据CBRE 2023年研究，获得LEED认证的B级建筑相比未认证同类物业，平均租金溢价可达每平方英尺9.18美元。Sims表示：“对于5万平方英尺的物业，一旦租约全面转换，每年可带来高达45.9万美元的额外租金。”

Sims指出，基准比较和建筑性能标准的普及也进一步推动了升级投资的理由。

但Sims告诉Facilities Dive，行业面临的一大挑战是向B级办公楼业主和设施管理者传达：无需巨额资本支出即可实现建筑升级。

“如果将各项干预措施叠加，它们会在分阶段实施中相互偿还。这是一种选择。高性能建筑升级可以小步快跑地实现。”他说。

NEMA建议的分阶段策略从能快速产生可衡量节省的技术入手，包括LED照明及控制、能耗监测与分项计量、暖通空调电机/泵/风机的变频驱动器、建筑与能源管理系统，以及现代化配电盘、电路保护和生命安全系统。

Sims表示：“起步并不昂贵，但通过更换照明节省的费用，可以真正开始负担进一步的改进。”

CBRE也建议客户“在考虑大规模重新定位之前，先审视边际改进”，Sullivan写道。

“有时小改动能带来最大不同，”Sullivan写道。与其花费数千万美元打造使用率有限的租户休息室，业主不如考虑投资照明升级，或将未充分利用的空间改造为会议中心或活动场地。

一个体现小赢策略的案例是华盛顿特区的Portrait Building。Sims表示，该建筑通过LED照明、占用控制和变频驱动器，在两年多时间内收回投资，并在10年内实现440%的投资回报率。

这些初步改进可产生节省，用于资助下一阶段，业主随后可增加连接控制、韧性技术、备用电源和电动汽车充电设施。尽管Sims指出，在围护结构较差的老旧存量建筑中，电气化措施效果可能较弱，但随着电网清洁化，其影响将逐步上升。

“以纽约为例，其电网正变得更清洁，因此即使对密封性差的建筑进行电气化，从总碳足迹角度看也可能划算，”他说，“随着更多分布式能源资源接入本地电网，电气化建筑可能形成有吸引力的碳减排理由。”

在这些系统运行后，设施可开始集成楼宇自动化，以更好地参与需求响应和虚拟电厂项目。Sims表示，这些技术不仅帮助设施管理者降低自身能源账单，也有助于降低整个电网的能耗。

Sims表示，在当前能源价格、利率和运营成本上升的市场环境下，现金流对业主的重要性以及老旧建筑翻新的高成本，使得这种分阶段方法尤为关键。根据JLL 2026年装修成本指南，北美地区装修成本已飙升至平均每平方英尺近300美元，为全球最高。

Garbarino表示，优质与非优质资产之间的差距扩大意味着，对B级建筑而言，等待市场平均回升并非策略。相反，业主必须识别哪些资产有潜力进入市场表现最佳梯队，并投入资本以满足市场需求。

“轻度改造与全面重新定位是不同的赌注，成功的业主会根据建筑和市场实际支撑能力匹配投入，而非在所有地方套用同一套方案，”他说。

“但如果考虑创造性融资方案，能源绩效合同已被证明非常有效。在设有绿色银行的地方，它们是不错的选择，”Sims说。

因此，分阶段改进并将升级节省滚动再投资，是一种让业主和运营商能够将投资与租赁周期、合规期限和可用激励措施对齐，同时最大限度减少对租户干扰的策略，Sims表示。

“最终结果可能是：建筑运营成本更低、租金更有竞争力，并为未来能源挑战和机遇做好更充分准备，”他说。

“我们正处于办公空间使用方式的代际转折点。这不仅影响顶级办公楼，而是影响所有办公楼，”Sullivan表示，“办公的未来就在当下，业主把握机遇的时刻已经到来。”

“满租、主力租户、曾被放弃的建筑重新回归——这是高效运作的版本，”Garbarino说，“关键不在于等级标签或建筑年龄，而在于业主是否真正愿意像经营企业一样运营和投资。”