核心摘要

  • CBRE上周发布的季度写字楼报告显示，第二季度写字楼空置率下降30个基点至18.3%，创2015年以来最大季度降幅。
  • 租赁活动同比增长16%至6240万平方英尺；过去12个月累计活动量达2.43亿平方英尺，较前一周期增长4%。CBRE预计今年租赁活动将超过2022年创下的历史最高纪录。
  • 尽管需求加速，CBRE在同期发布的《2026年美洲写字楼租户情绪调查》中指出，企业仍在审慎考量空间的数量、质量与位置。

深度洞察

CBRE表示，连续第三年，大多数企业计划在未来三年内维持或扩大办公空间，这标志着租户情绪已趋于稳定。该房地产公司称，混合办公“将长期存在”。

科技公司是需求的重要驱动力，尤其在顶级门户市场。报告指出，这一需求正在抵消大型企业持续缩减规模的影响，尽管后者的缩减力度已较往年减弱。

另一个需求信号是，根据CBRE上月发布的职场报告，办公空间的高峰使用率和平均使用率均有所上升。目前办公使用率已高于疫情前平均水平，这得益于实施到岗政策的企业比例上升——2025年该比例翻倍至37%，尽管执行力度仍显不足。

租户情绪调查显示，近90%的雇主要求员工每周至少到岗三天，高于2025年的78%，但实际出勤率并未达到该水平。员工平均每周到岗天数从2025年的2.8天微升至2026年的2.9天，仍低于雇主平均期望的3.2天。

CBRE指出，造成这一差距的因素之一可能是企业对办公场所的投资不足。尽管调查受访者普遍认为同事互动是出勤的驱动力，但超过半数表示，员工对不便的地理位置或缺乏便利设施提出了异议。

47%的企业认为其为员工提供的办公体验不足，仅14%表示正在推进有意义的革新。CBRE称，尽管未达预期，企业按实际价值计算的人均办公支出仍低于疫情前水平，“即便员工工资和公司收入均有增长。因此，许多企业占用的办公空间并未满足业务需求。”

CBRE指出，企业正陷入两种对立的办公议程之间：优化空间与提升员工体验。空间优化强调“少花钱多办事”，而提升员工体验则需要实际投入。CBRE警告，若不能恰当平衡两者，“风险巨大：办公空间将依然昂贵但缺乏差异化，强制但缺乏吸引力，被占用但效率低下。”

当企业房地产团队应对AI应用和数字化转型等优先事项时，这对矛盾议程可能变得不可持续。

CBRE的占用报告显示，23%的企业已将AI纳入空间规划决策，30%预计未来两年内AI将产生显著影响。半数租户预计AI应用将推动空间向多功能、可重构方向转变，36%预计AI将促使企业提供更高质量的便利设施和体验以吸引人才。

约三分之一的受访者认为AI将导致员工人数和总空间减少，但CBRE表示，目前尚不清楚占用需求将如何变化。该公司认为，AI“更可能导致对优质空间的需求增加，而非空间减少”。

短期内，AI使企业难以预测所需办公空间规模。Censuswide对1000名高管（均为CEO或CFO）的调查显示，73%的受访者认为包括AI在内的技术变革使企业更不愿签订长期租约或采用传统房地产方案。该调查中99.8%的受访者表示，他们正在积极将房地产成本从固定转向可变。这印证了CBRE的报告：灵活性已成为租户应对经济不确定性、使用模式变化及AI未知影响的“核心优先事项”。

CBRE指出，租户期望的灵活性机制——如扩租与缩租权、解约条款和较短租期——已基本嵌入传统租约，联合办公也正成为提升租户灵活性的途径。因此，该公司表示，将灵活性纳入标准产品的写字楼业主“更有可能留住租户并吸引新租户”。