Aon Center内部探访：JLL如何管理其总部大楼

芝加哥——在Aon Center的地下室，Brendan Talty穿过一条用亮色胶带标示行走区域的走廊，头顶是色彩鲜艳的大型管道。Talty是JLL物业管理业务在Aon Center的总工程师，他带领一支21人的工程团队，负责监管这座芝加哥第四高摩天大楼的运营。

Aon Center于1973年建成，最初名为Standard Oil Building，昵称“Big Stan”，共83层，高1,136英尺，是美国第13高建筑。在外墙发现裂缝后，大楼于1992年重新覆层，近期又进行了升级，包括重新设计的大堂、现代化电梯以及连接千禧公园的门禁改善。

该大楼是超过8,000名财富500强公司员工的办公地，这些公司包括卡夫亨氏、微软、HCSC、毕马威、Aon以及JLL——后者将这座摩天大楼称为自己的家。除了占据四层半的总部空间外，JLL还负责监管大楼的机械及其他系统，并为大楼租户提供物业管理服务。

“每天都是一个谜题。这个谜题充满挑战，你必须真正思考所有碎片如何拼合在一起，才能创造令人惊叹的体验或产品。”

——Adrienne O'Brien，JLL中西部区域工作场所经理

大楼运营的机械部分通常始于Talty，他的工程师团队负责确保大楼系统安全高效运行。这意味着监控和维护一台Cleaver Brooks锅炉（最大蒸汽能力32,000磅/小时）、两台配备Weishaupt燃烧器的大型Unilux锅炉（每台最大蒸汽能力25,000磅/小时）、来自CenTrio Energy运营的区域供冷系统的冷冻水，以及遍布大楼的HVAC控制和设备。

据Talty介绍，除了维护和合规工作外，工程师们还努力寻找提高建筑系统能源效率的方法，以降低成本并减少排放。他的团队最近退役了一台不需要的Cleaver Brooks锅炉，并进行了一项蒸汽研究，以评估是否可以通过电气化替代更多建筑能源。

他们正在考虑的一项改变是，在退役锅炉的位置安装一套热电联产机组，利用已产生的蒸汽来发电。预计这一改变将使电力机组效率达到70%至90%，而如果采用独立系统，效率仅为45%至50%。Talty表示，现场发电还将降低水电费，同时减少与电网电力相比的排放，并降低建筑对电网电力的依赖，从而提高韧性。

为进一步提高效率，团队正在更新建筑能源管理系统，首先更换过时的控制器，这将使他们能够实施节能措施。后续还有两个阶段。

满足超高期望

作为物业管理者，JLL面临着影响更广泛商业地产市场的相同趋势，包括需要使建筑符合当今劳动力的需求：有吸引力、灵活且功能齐全的空间、高科技便利设施和健康的室内空气质量。

JLL高级副总裁兼Aon Center运营经理Jenny Hosmon表示，租户希望建筑可持续且节能，因此紧跟建筑系统改进并保持与占用者的开放沟通至关重要。Hosmon负责租赁空间、与租户沟通以及确保他们的安全和满意度。

保持租户满意度的资产之一是Cloud Level，这是一个位于大楼70层的会议中心、健身设施和休息室，使其成为芝加哥最高的便利设施空间。该空间于2019年开放，提供城市全景，并为员工和租户提供举办会议、聚会或放松的场所。

该空间由JLL的体验管理团队与餐饮服务管理公司Infuse Hospitality合作管理。他们共同维护休息室的供应并管理活动。另一家合作伙伴Lulafit管理健身中心，员工可支付年费使用。体验管理团队还负责礼宾服务、租户参与和活动策划，与Hosmon的团队协同工作。

对于涉及JLL自身总部运营的管理问题，许多请求会发送给JLL中西部区域工作场所经理Adrienne O'Brien和工作场所协调员Patricia Byrne。

“我喜欢能够……修复照明系统、安装传感器”，同时监督物业管理方面，O'Brien说。

在JLL总部提供体验

Byrne和O'Brien表示，对于员工和租户而言，建筑体验通常归结为食品和饮料的质量，以及空间在协作、休息和其他工作场所需求方面的表现。ezCater基于对1,000名美国工人的调查发布的一份报告支持了员工和租户希望拥有非正式社交空间（包括户外区域、休息室和用餐区）的观点。

ezCater的报告称，当建筑空间同时倾向于技术和面对面连接方式时，员工最快乐。“如果这些面对面聚会包含食物，那就更好了，”报告称。

JLL满足这些员工偏好的一种方式是在其所有楼层配备商用级洗碗机。这些设备加热至280华氏度，符合餐饮服务的卫生要求。O'Brien表示，这使公司能够从餐饮区域移除纸制品和塑料制品。

“这能显著节省成本，同时有助于我们在JLL的可持续发展目标，并真正为办公室带来家的感觉，”O'Brien说。“当你走进去，递给你一杯咖啡或一个玻璃杯（而不是一个会被扔掉的纸杯），这确实能创造令人难以置信的建筑体验，并建立归属感。”

工作日期间，一名日间搬运工在现场负责装卸洗碗机中的杯子和其它服务用品。当设备需要维修时，员工会提交工单，该工单在JLL的Corrigo平台上访问和管理，取代了以前的电子邮件系统，Byrne说。

“一切都通过Corrigo流转，”她说。“我们看到进来的发票，然后你有未完成的工作订单。它被多种方式使用。”作为服务请求的联络人，Byrne会决定是将工单转给供应商还是其他JLL部门。

展望未来，该流程预计将通过AI变得更加高效，借助JLL Serve——该公司的AI驱动设施管理应用程序，它整合来自资产的数据，提供运营绩效、维护和合规要求的集中视图。

“JLL Serve是Corrigo流程的下一步，我们即将实施，”O'Brien说。“它将把供应商与工作订单连接起来，然后反过来进行计费。它将成为连接所有点的粘合剂。”

JLL还在实施QR码系统，以提供维修、维护和预防性维护服务（RMPM）。使用该系统，操作员可以在日常、每月或每季度的定期维护检查中扫描代码，并获取有助于指导后续步骤的信息。

“这样做的好处是，它为你提供了历史记录，可以回顾并真正审视事物，”O'Brien说。“我们最近使用Corrigo查找我们一台咖啡机的问题。它经常坏。我们回顾发现大约有七八个工单，于是我们联系供应商说‘是时候更换机器了’。这是系统为我们服务、实现更高效流程的完美例子。”

根据JLL的2025年全球空间占用规划基准报告，公司要求员工返回办公室的更广泛趋势，部分是由雇主和员工都希望更多协作，以及双方都将办公室视为团队合作和沟通的中心所驱动。

JLL实现这一目标的一种方式是通过Resource Scheduler，这是一个公司工具，员工可以查看房间并预订，附带座位、视听支持或是否有窗户的图片和信息。JLL的工作场所管理团队还使用Space，这是公司用于管理座位分配、预订办公桌和做出其他空间管理决策的平台。

“每个月我们都会收到一份基于WiFi和门禁卡刷卡的办公室出勤徽章研究，”O'Brien说。“他们汇总这些数据，我们可以查看每个区域，以确保分配给特定单位的座位数与其办公室出勤率相匹配，并据此调整座位。”

交付硬服务和软服务

JLL美洲工作场所管理负责人Michael Thompson表示，运营Aon Center与许多建筑一样，归结为确保建筑系统正常运行并让租户满意。

“如果你有Brendan（Talty）运行的出色硬性建筑服务，但没有出色的接待服务，那么个人的体验就不会很好，”Thompson说。“同样，你可以有出色的接待服务，但如果建筑不凉爽、人们感到不安全、电梯不工作，你也不会有好的体验。”

Thompson表示，随着雇主和租户寻求满足其所有需求的办公空间——可持续和高效的能源使用、健康的室内空气质量、灵活、协作和其他类型空间的良好组合，以及便利设施和技术——空间占用规划对于吸引和留住员工变得至关重要。

“了解你的空间占用模式确实驱动一切，从供暖和制冷建筑的能源角度，到我们需要从接待角度做什么，”他说。

“每天都是一个谜题，”O'Brien说。“那个谜题充满挑战，你必须真正思考所有碎片如何拼合在一起，才能创造令人惊叹的体验或产品。”