购物中心如何做到“常青”？

毋庸置疑，购物中心的鼎盛时代——那种以百货商店为核心、在20世纪蓬勃发展了数十年的封闭式大型商业中心——已经一去不复返。

但美国购物中心是否就此消亡？抑或它依然“常青”？

“随着多年来封闭式购物中心的演变，事实证明，A级购物中心表现极佳，而C级和D级购物中心正在加速走向消亡，”WPG（前身为Washington Prime Group）首席执行官Chris Conlon表示。“我们谈论的是B级购物中心，而且是那些可以被识别为不会沦为C级或D级的B级购物中心。换句话说，它们或许有存在的理由。”

这正是“常青购物中心”理念的核心——这一概念超越了Green Street多年前制定的业内公认的A至D评级体系。据Green Street咨询服务副总裁Jake Bracken介绍，“常青”和“非核心”等术语在某种程度上是对上述评级的延伸解读，用以描述灰色地带。他通过视频会议表示，这些术语尚未固化为行业术语，也未普遍应用于Green Street的研究中。

“常青购物中心通常被视为在其市场环境中表现稳定或运营良好的购物中心，而非核心购物中心则是那些经营困难、可能面临止赎或改造的购物中心，”Bracken表示，并指出A级或B级购物中心都可能属于常青类型。

判定标准

Conlon用“常青”来形容那些几乎无需太多演变就能存续下去的购物中心，在他看来，这类购物中心严格意义上属于B级。事实上，按照Conlon的说法，向常青购物中心投入大量资金是愚蠢的，因为对其进行翻新并不会带来更多客流或销售额。除了保持内部环境、停车场整洁安全以及暖通空调系统正常运转外，这些商业中心的生产力恰恰源于“不去打扰它”。

“有时我们的购物中心让人感觉像一台时光机，因为它们没有获得A级购物中心那样的投资，也不会像A级购物中心那样从投资中受益，因为它维持现状就很好，”Conlon通过视频会议表示。“其净营业收入是可持续且持久的。”

“常青”一词是“幸存者”的替代说法，Conlon认为后者过于消极。他对常青购物中心有一套明确的判定标准：

• 它是当地最好的购物中心，或是当地唯一的购物中心
• 它位于二三线城市，而非大城市
• 其销售额不超过每平方英尺700美元，但销售稳定，部分情况下还在增长，尽管客流量相对于2019年（疫情前）总体持平
• 租户的租金与销售额之比不超过12%，这意味着这些零售商都在盈利且经营健康
• 整体出租率在90%至95%之间，长期出租率（一年以上租约）在80%至85%之间
• 租金和净营业收入的增长趋势在1%至3%之间
• 拥有稳定的主力店，包括几乎任何一家Dillard's、经营健康的J.C. Penney或不在关闭名单上的Macy's

归根结底，这其实是一种销售话术。WPG自2021年破产重组后由私募股权公司SVP Global所有，目前正在出售其全部资产，其中包括Conlon所称的常青购物中心组合以及另一批更高端的开放式商业中心。该公司此前已剥离其非核心购物中心，但拒绝透露已售出多少物业以及还有多少仍在市场上。

对于业内其他人士而言，“常青”一词的含义则不那么具体。

“在我看来，购物中心往往分为两类——要么正在消亡，要么充满活力地蓬勃发展，”商业地产公司Northmarq董事总经理兼高级副总裁Bryn Feller表示。“但两者之间还有一个区间，我将其描述为B+级购物中心。它们不是像Oakbrook或Bal Harbour那样的顶级中心，但也没有走向消亡。它们拥有足够的临界规模，可以保持吸引力十年甚至更久。这就是人们所说的‘常青’。”

兴趣重燃

中等水平购物中心具有长久生命力的观点，也得到了近期B级购物中心所吸引的关注和投资的印证。就在今年，Dillard's收购了德克萨斯州东部一家购物中心的股权，沃尔玛收购了匹兹堡的一家购物中心，西蒙地产集团则宣布将开始整修其部分B级购物中心以寻求增长。Conlon表示，过去西蒙地产首席执行官David Simon很少甚至从未谈论过该REIT投资组合中的B级购物中心。

“有趣的是，David开始谈论他的B级购物中心，承认自己拥有这些资产，并愿意对其进行投资，”Conlon表示。“这意味着他明白这些购物中心的衰退已经趋平，现在出现了一些增长，它们具备投资价值。‘我应该把钱投进去。我应该给予更多关注。这些购物中心将长久存在。’”

这种重新审视是零售业疫情后复苏的一部分，不过据Green Street的Bracken称，购物中心的前景各不相同。

“每个购物中心都各不相同，且与所在社区紧密相连，一个特定市场中的特定购物中心在另一个市场未必能成功，”他表示。“常青分析的核心在于——有些购物中心过去几年可能一直在挣扎，其长期前景也受到质疑。但随着疫情后零售业的强劲复苏，我们看到其中一些购物中心正在重新焕发生机。”

前景展望

然而，能“永远”吗？恐怕未必。分析师指出，看似常青的购物中心实际上相当脆弱。

“常青购物中心的真正考验在于，当J.C. Penney等传统主力店——以及最终的Macy's——撤离时会发生什么，”Feller表示。“并没有现成的百货商店在等待接手这些空间。因此问题变成了：它们能否吸引新型主力租户？也许是Dick's House of Sport，也许是杂货店，或者其他体验式概念？如果能，它们就能保持常青地位。如果不能，就很难维持下去。”

零售开发公司SiteWorks总裁Nick Egelanian则更加悲观。

“我相信常青购物中心的想法吗？不。除非逐一评估每处物业以确定其最高最佳用途，然后投入资金将其实现，”他在电话采访中表示。“购物中心这种模式本身确实已经不再奏效了。当然，这并不意味着有些物业不会勉强维持。”

即便如此，如果城镇中出现新的开发项目，这些购物中心也可能轻易受到冲击，他表示。

“当有人出现并做得更好时，Apple和Sephora等品牌会搬走，因为它们不想和一大堆糟糕的店铺混在一起，”他表示。“所以要么有人买下它并使其成为无人能撼动的主导型购物中心——要么最终被其他人取代。购物中心不会在平庸中永远生存，除非是在平庸的市场中。”