位于犹他州艾文斯市、毗邻锡安国家公园的黑沙漠度假村项目一期已于10月试营业。这一占地630英亩的开发阶段包含度假酒店、水疗中心、高尔夫球场、约1,000套公寓以及190,000平方英尺的商业空间（含商铺与餐厅）。

这座注重可持续发展的度假村，利用商业地产清洁能源评估融资（C-PACE）为高效暖通空调系统、保温隔热、抗震加固及节水措施提供资金。

“我们希望以环境可持续且对社区负责的方式开发物业，让社区为之自豪。”该度假村所有者——商业地产投资公司Reef Capital Partners的首席财务官Jon Day表示，“灌溉系统和水储存设施将节水作为首要考量，这在犹他州这样的沙漠地区尤为重要。我们采用了行业领先的技术和材料，C-PACE资金给予了我们很大帮助。”

管理合伙人Patrick Manning列举了度假村的其他可持续特色：项目采用以太网低压供电，“整个物业的照明、安防摄像头和门锁仅运行10伏电压，”他说。“C-PACE帮助我们实现了这一目标以及节水措施。正因为有C-PACE，我们才能为银行不愿放贷的项目融资。”Manning形容整个流程“顺畅无阻”。

为该度假村提供1.53亿美元C-PACE融资的Petros PACE Finance，在2022年10月交易完成时称该项目为“C-PACE历史上最大单笔交易”。Day表示，度假村获得了30年期、利率7%、摊销期25年的融资安排。

该机制“看起来完全像一项房产税评估。没有普通抵押贷款中的那种限制性契约，也不需要额外抵押品。”

Mansoor Ghori
Petros PACE Finance创始人兼首席执行官

C-PACE正逐渐成为商业地产业主和运营商为可持续改造（包括翻新和能效提升项目）融资的常用方式。在已实施该计划的司法管辖区，对于寻求长期融资且月供较低的设施而言，这是一个颇具吸引力的选项，R-Zero首席执行官Jennifer Nuckles表示。

C-PACE融资的特点

通过C-PACE，建筑业主和运营商通常可以获得最长30年的长期、固定利率、无追索权融资，用于提升能源或用水效率的房地产项目，包括翻新、升级和可再生能源安装。据投资公司Peachtree Group介绍，利率可能低至7%。该公司表示已促成91笔C-PACE交易，总额达9.25亿美元。

该融资还有其他优势。该机制“看起来完全像一项房产税评估。没有普通抵押贷款中的那种限制性契约，也不需要额外抵押品。”Petros PACE Finance创始人兼首席执行官Mansoor Ghori表示。据其网站信息，该公司已在17个州和华盛顿特区资助C-PACE交易。Ghori称，一个项目通常能获得的C-PACE资金上限约为建筑价值的30%。

同样值得注意的是，根据Norton Rose Fulbright律所合伙人Patrick Dolan和Anna Lee的一份报告，还款与进行能效改造的建筑本身挂钩，而非物业所有者。该律所曾代表Petros完成纽约市首笔C-PACE融资交易。那笔价值8,900万美元的交易于2021年完成，用于华尔街地区一栋建筑的能效提升。

C-PACE融资“已从一种利基产品转变为相当主流的融资工具。现在触及的是以前不存在的机构客户群，这在很大程度上归功于立法扩展和教育资源。”总部位于明尼阿波利斯的PACE Loan Group首席执行官Rafi Golberstein表示。该公司在全美提供C-PACE融资。

各州进展与障碍

C-PACE融资须由州或地方政府通过立法授权，随后启动项目方可在该辖区实施。据PACENation网站信息，华盛顿特区和40个州已通过PACE授权立法，而特区和30多个州已有活跃的C-PACE项目。

北卡罗来纳州是最近批准C-PACE立法的州之一，于7月签署法案，紧随佐治亚州和爱达荷州去年早些时候的立法之后。

明尼苏达州于5月签署法案，将C-PACE融资的最长年限从20年延长至30年，并将贷款与价值比从20%提高至30%。修订还扩大了PACE合格项目范围，纳入建筑韧性提升和节水措施。Golberstein称，该州项目现可为包括燃料转换在内的能源项目提供融资，且只要温室气体排放减少，不再要求合格能源项目降低净能耗。

Golberstein还表示，该法律取消了项目须具成本效益的要求。在3月明尼苏达州众议院气候与能源财政及政策委员会会议上，Golberstein作证称，这一要求阻碍了该州的电气化和脱碳项目。

“C-PACE可为难以融资的项目或股权状况较弱的借款人提供重要助力——但拥有雄厚资产负债表的成熟开发商可能看不到同样的好处。”

Chris Nevin
First National Bank机构房地产中西部区域经理

马里兰州要求摊销期不超过20年，这使得该机制在该州的财务吸引力下降，First National Bank机构房地产中西部区域经理Chris Nevin表示。

在考虑为特定项目采用C-PACE融资时，“必须算得过账。C-PACE可为难以融资的项目或股权状况较弱的借款人提供重要助力——但拥有雄厚资产负债表的成熟开发商可能看不到同样的好处。”Nevin说，“事实上，在某些情况下，长期来看反而可能增加成本。”

尽管明尼苏达等州在扩大C-PACE方面取得进展，纽约市却面临更具挑战性的路径。该市于2019年根据《气候动员法案》设立C-PACE项目，但据PACE Loan Group称，自2021年以来仅完成三笔交易。

障碍之一是要求所有项目达到储蓄投资比（SIR）达到1.0或更高。这意味着“预计能源节约必须等于或超过投资成本”，且“项目须证明每申请一美元PACE资金就能节省一美元”，North Bridge创始人兼首席执行官Laura Rapaport表示。该公司为全美机构性商业地产开发商提供C-PACE融资。

然而在8月，纽约州能源研究与开发局更新其州级指南，取消了某些项目的SIR要求，包括符合C-PACE资格的新建和重大翻新项目、将建筑完全电气化的改造项目，以及安装符合特定能效标准的暖通空调、通风或热水系统项目。这些变更适用于纽约州全境；纽约市加速器PACE融资项目也于8月更新指南以反映这些变化。

“SIR要求此前限制了C-PACE的采用，因为许多项目难以证明即时成本平价。”Rapaport说，“随着SIR障碍的消除以及新建和重大翻新项目的纳入，我们预计纽约市的C-PACE采用将迅速扩大。”

C-PACE与跨州项目

尽管C-PACE融资颇具吸引力，但其逐州实施的特点可能让管理跨州资产组合的建筑业主和开发商犹豫。“每个州都有自己的税法。”Golberstein说。若公司想用其为多个州的物业进行改造，则需在每个州分别获得融资。

“当我们考虑较大的房地产投资信托基金或区域业主，其资产组合横跨三四个州或市场时，关键在于先做一笔小交易试试水。如果可行，再在适用情况下复制到整个组合。”Golberstein说。

Nuckles建议拥有大型资产组合的业主进行组合级审计，以识别最具成本节约潜力的物业。“我会针对组合内物业的具体需求定制每笔C-PACE交易。改进措施也总能分阶段实施。”她说，“拥有四处物业的酒店业主宜从组合视角出发，再细化到单个物业层面。业主和运营商有可能在某个特定年份实现收益超过支出。”

Golberstein强调各州项目的相似性。“所以，如果你在田纳西州做过PACE，在内布拉斯加州做会出奇地相似。会有细微差别，但总体而言流程相同。因此，真正的问题在于你所在的州是否为PACE合格州。”他说。

然而，JLL美洲ESG价值与风险主管Jaime Del Álamo看到了更多差异。“C-PACE更偏区域性运作，各州条件差异很大，规则、供应商可用性甚至资格标准都不同。”目前正参与数笔C-PACE融资交易的Del Álamo说，“单笔来看是极佳的融资替代方案，但我认为目前其成熟度还不足以让我们向单一业主提供全国性方案并说‘好的，我们可以用C-PACE为你在全国分布的X处物业融资’，因为目前每个市场乃至市场表现都存在大量细微差别。”

Nuckles指出了C-PACE项目资助改造可带来的长期效益，包括降低维护和运营成本以及减少能耗。

C-PACE“适应性强且成本效益高，”Nuckles说，“它象征着房地产行业的演进，正朝着更可持续的未来大步迈进。”