随着政府机构介入以简化开发商、业主及设施管理人员的操作流程，将空置或未充分利用的商业地产改造为住宅或混合用途的势头正日益增强。

业内专家认为，美国住房和城市发展部（HUD）针对商业转住宅改造的研究拨款，可能为设施管理人员创造更多就业机会，同时减轻一线运营者的负担、提升生产力，并让他们在决策中获得一席之地。

HUD于上周宣布的资金机会通知（NOFO）将提供最高86万美元，用于汇编自新冠疫情开始以来已完成的改造项目案例研究。该计划旨在深入了解哪些政策措施、补贴和激励措施能够增强此类改造的经济可行性。

该住房发展机构表示，计划为地方机构和开发从业者编制一份资源指南。HUD政策发展与研究首席副助理部长所罗门·格林（Solomon Greene）预计，这笔资金将提供如何最好地克服改造项目结构和财务障碍的实例，帮助物业经理和设施负责人了解自疫情以来市政官员为支持此类项目所采取的措施。

格林在给Facilities Dive的电子邮件中表示：“这将提供实用指导和见解，供各城市使用。我们希望这项研究能通过借鉴社区中现有建筑和资产再利用方面的创新和创造性问题解决方案，加速解决我国日益严重的住房供应短缺问题。”

尽管加州等州对A级设施和新建筑的需求旺盛，但分区障碍和过时的许可流程限制了适应性再利用的推进。然而，这并未阻止建筑业向适应性再利用模式演变，以试图避免拆除和全面重建。

位于旧金山的Leddy Maytum Stacy Architects建筑事务所创始负责人威廉·莱迪（William Leddy）表示：“适应性再利用将比新建筑建设甚至翻新项目快得多。因此，这些建筑可以比新项目更快投入使用，这意味着设施管理人员将获得潜在的就业机会。”

莱迪同时也是AIA California的气候行动副总裁，该机构曾推动州建筑法规的修改。他认为，HUD的这项计划可能将适应性再利用项目的周转时间缩短一半。

他指出：“如果谈论的是新建筑设计许可、拆除旧建筑甚至重建所需的时间，总共大约需要六年。但如果着眼于现有建筑并进行适应性再利用改造，审批时间可能短至三年。”

圣何塞市中心协会首席执行官兼国际市中心协会董事会成员亚历克斯·斯特廷斯基（Alex Stettinski）同意，拨款计划产生的资源指南可以缩短周转时间。

他说：“如果有了目录，就可以避免错误，并在其他项目中复制机会。因此，它可能加快项目完成，因为你有了案例研究和指导方针——一个可以遵循的模板。这假设提交的案例研究是全面且有用的。”

然而，尽管设施管理人员掌握大量见解，但如果没有充分的培训和再教育，他们可能并不轻松。莱迪认为，现代和翻新建筑中复杂建筑管理系统的出现让设施管理人员感到困惑，因为他们传统上更关注修理、更换或升级老旧或损坏的设备和系统，而非自动化和能源效率。

他在谈到这项拨款时说：“这是一个巨大的机会，可以教育设施管理人员了解新的建筑管理技术，让他们认识到现状已经过时的紧迫性，并为高性能、低碳的适应性再利用项目的未来做好准备。我们不能再让灯一直亮着。我们必须更智能地思考资源再利用。”

HUD资助的研究预计也将成为未来办公室转住宅研究的跳板。在拨款通知中，HUD表示，研究提案的提交必须强调拟议项目产生的知识和见解将如何增进对联邦、州或地方针对商业转住宅改造政策和计划的理解。

斯特廷斯基预计申请者将少于100人，其中大多数是建筑师。他说，建筑师通常更直接参与改造项目的设计元素以及支持其决策的研究。

斯特廷斯基说：“我认为设施管理人员正在寻找即时解决方案。他们没有时间坐下来进行如此大规模的研究。但建筑师会。这是他们的专长。如果建筑师能找到实现改造的方法，他们通过分享最佳实践和见解，为设施管理人员提供服务。建筑师可以利用这笔资金编制指南，然后去找业主和设施管理人员说，‘我们已经做了研究，这是我们可以提供的。’”

他补充说：“然后建筑师、业主、设施领导者和城市之间可以建立伙伴关系。”他指出，这些联盟可以更清晰地展示如何最好地实施适应性再利用项目。

尽管周转时间可能更快，但根据HR&A Advisors合伙人凯特·科利尼翁（Kate Collignon）的说法，简化流程以减少项目审批等待时间可能会影响适应性再利用模式的经济可行性。她说：“即使是目前空置率30%的建筑，业主也需要等待很长时间，直到其他租约到期，才能清空其余部分，因此你假设改造和租赁建设需要两到三年时间。”

另一方面，她指出，业主可以略微降低租金，寻求不同的租户类型以反映市场变化，或者如果产生的价值比改造后住宅单元可能提供的现金流更多，则对办公空间进行更多投资。

她提到旧金山邀请提案以再利用市中心未充分利用商业空间的举措时说：“所以，目前经济上并不划算。”

科利尼翁和斯特廷斯基都指出，需要联邦、州或地方机构的直接激励措施才能使改造项目成为现实。

HUD的新NOFO建立在拜登政府促进商业转住宅改造的愿景之上。白宫最近宣布，HUD决定向面临经济适用房需求旺盛的地区提供最高1000万美元的拨款。上个月，美国环境保护署也表示，将推出270亿美元的温室气体减排基金，以调动资本并为商业转住宅改造和节省成本的建筑翻新提供资金，作为实现零排放目标的更大努力的一部分。

NOFO的提案截止日期为10月12日。有兴趣的各方可通过美国政府门户网站申请该拨款。