塑造2023年设施管理的7大趋势

随着疫情改变了众多工作场所的运作方式，设施经理在过去三年中承担的责任越来越多。除了重新思考房地产和办公空间设计以适应不断变化的工作模式、将更多数据整合到运营中以及适应 不断演变的可持续发展指南之外，设施经理还被迫在更严格的预算下运作，遵守新的建筑法规，同时确保日常运营的顺畅进行。 

自疫情之前，这一角色的某些部分一直保持不变。他们仍然需要招聘和组织人员、管理合同、跟进预防性和紧急维护、处理库存、谈判租约以及填补建筑中的空置空间。 

但一系列持续存在的因素使得这些任务中的每一项都变得更加复杂、耗时和昂贵。那么设施经理们将注意力集中在哪些方面呢？以下是影响今年下半年设施管理行业的一些主要趋势。 

建筑正变得越来越复杂

随着建筑内外技术的进步，设施经理越来越多地被要求管理新系统。核心的暖通空调、电气、工程和安全系统都在升级，以提高能源效率、增强互联性，并通过 建筑信息系统，用于监控功能并向运营管理平台报告数据。 

例如，建筑正在配备 升级版空气过滤系统，最初是出于对疫情的担忧。此外还有新的 电力管理系统 ，用于控制向关键基础设施的电力输送，以及 AI驱动传感器 ，用于检测异常行为并提醒安保人员。

通过采用更加统一的建筑管理方法（通常借助 集成工作场所管理系统），设施管理人员可以从便利设施和运营部门收集信息，更好地了解设施的优劣势，并引入工作流程效率提升方案。 

但新的升级也带来了对无线和有线互联网、网络安全及IT系统的新需求。所有这些 都需要专业知识来操作 ，一旦出现故障可能导致建筑停运，造成即时收入损失和维修费用。 

虽然设施管理人员传统上具有技术背景，许多人此前是硬技能技术人员，但这些新系统要求对设施运营有更复杂的了解，并具备理解来自各种技术数据的能力。Toggled 最近的一项调查 发现，虽然大多数（78%）设施决策者已部署智能建筑功能，但超过三分之一（38%）表示缺乏将所需数据科学整合到智能建筑平台中的技能和人才。 

“现在数据来源太多了。过去基本上就是，‘我从电力和燃气公司拿到了水电账单，也许发电机里用了一点柴油，诸如此类，’”Medxcel战略规划与环境管理副总裁Dan Scher表示。“如今，随着我们进入一个更加以碳为导向的世界，这些数据来源呈指数级增长。于是你会接触到业务的许多其他领域，而这些可能不仅仅是传统的设施管理重点。”

随着数据来源数量持续增长，设施管理人员必须学会以高效的方式收集、整理和分析这些信息。 

除了传统设施状况评估中的电气、机械、管道、照明和结构维护数据外，管理层现在还在追踪大量其他类型和来源的数据。这些包括气候传感器、占用率和办公日程安排、空气过滤、碳排放、安全系统输入以及第三方工单信息等。 

“第一大挑战是数据，以及获取可供分析的优质干净数据，”Scher表示。“我认为大多数设施管理人员对设施都有良好的实际感知，而能够将这种经验性学习与数据结合起来，我认为这是一个差异化优势。”

由于这种技术发展，像 Infogrid，BrainBox AI和Sidewalk Labs正崭露头角，以全新方式连接建筑的所有数据，利用这些信息结合AI来确定能效并自动化建筑控制。虽然这些下一代建筑可能在一段时间内不会成为常态，甚至永远不会，但它们指向了一个未来，设施管理者将需要应对日益复杂的系统。

更多建筑法规推动设施管理者快速适应

除了复杂性之外，建筑在联邦、州和地方层面受到越来越多的监管，例如加利福尼亚州的 AB 2446，该法案要求新建筑进行生命周期评估和环保产品声明，以及拟议的 AB 593，该法案将要求加州能源委员会制定建筑减排战略，并设定到2025年实施的里程碑。还有纽约市的 地方法律87号，该法律要求对市内建筑进行能源审计和改造。

全国范围内不断演变的环境标准已推动许多组织和市政当局专注于改善其建筑，以更可持续的方式运营，从而降低碳排放。 

2023年版《国家电气规范》也在去年年底发布，为建筑运营商带来了新的规范和标准。许多 更新内容 自2020年起，新规范聚焦于技术在现代建筑中的重要性，赋予电力主管部门审查网络安全考量的权力，并通过能源管理系统和电动汽车的使用鼓励提升能源效率。 

空气质量是推动设施管理者适应的另一个建筑组成部分，多个政府机构和行业监管机构开始制定确保建筑内空气安全的标准和指南。 

最近，美国采暖、制冷与空调工程师学会发布了其首个公开审查草案，内容涉及 减轻室内空间病原体空气传播的标准 。该公告发布不久后， CDC发布了建筑通风指南，建议在有人居住的空间内每小时至少进行五次清洁空气换气。 

基准比较在众多数据中愈发重要

不断变化的法规暴露了一个显著问题：许多设施管理公司并不清楚其建筑在多大程度上符合这些目标。这促使设施管理者思考如何在经济可行的方式下进行改进以满足法规要求。 

另一个问题是，尽管有确保安全的标准和建筑规范，但许多以设施管理为导向的基准比较往往在组织中缺乏战略地位，且通常由没有正式基准比较经验的人员执行，导致在评估建筑和制定行动计划方面表现不佳，据一份 来自北卡罗来纳大学夏洛特分校的研究论文. 

与碳排放、净零抵消信用额度和排放范围相关的可持续性基准仍在完善中，且各市镇和地区之间存在差异，造成混乱。

“基准比较绝对是你启动进一步行动（如建筑性能标准）所需的第一步，因为你非常需要所有这些数据，”为市政当局、公用事业公司和建筑业主提供软件的供应商Buildee的项目经理本·莱文表示。 

“这有点像先爬后跑。如果你没有先推行几年的基准比较政策，让你能够收集所有数据，了解你的建筑性能政策应该采取什么样的结构、应该有什么样的时间表、业主应该首先处理什么问题，你就不可能提出建筑性能标准，”莱文说。

实施定期设施基准比较项目的组织 会体验到改进 并在运营中节省成本，但这需要从最高管理层一直到在一线运营的专业人员的支持。 

配套设施和接待服务的增加使物业更具吸引力

向远程、混合和灵活工作模式的转变大幅减少了公司所需的办公空间，并给业主带来了提供新配套设施和服务的压力， 以吸引租户。因此，除了运营建筑的关键基础设施外，设施经理还常常负责采购和监督配套设施，如健康与养生中心、交通枢纽、日常便利店等。 

SGA 最近的 《工作场所配套设施报告》 反映了这些更大的社会变迁，调查受访者表现出对个人健康和安全的更多关注、对可持续交通方式的兴趣、对便捷获取食物和包裹地点的需求，以及促进社交互动的空间。 

根据该研究，45%的受访者表示“锻炼后营养补给站”是必备或强烈期望的设施，而67%的人对拥有基本无人值守的健身中心持相同看法。近一半（49%）的人表示便利店至少是非常理想的，75%的人表示希望有提供预制早餐或午餐的即取即走餐点。 

近一半的受访者还表示自行车停放是强烈或一定程度上的期望设施，这反过来也给设施经理带来了更大的安全需求。

劳动力问题将持续侵蚀运营利润

根据2022年的 设施管理成本趋势 报告（由CBRE发布），劳动力是设施管理者目前最大的支出之一（如果不是最大的话），即使在劳动力短缺和物流挑战解决后，这一支出也不太可能减少。 

尽管自那以来供应链挑战有所缓解，但劳动力市场并未好转，各种规模和类型的组织和运营商在寻找和留住劳动力方面都面临困难。这导致工资持续上涨和员工流失率高企，进而造成高昂的培训成本，并使设施管理者难以维持其人员编制水平。 

另一份 现场服务运营报告 （由Blumberg Advisory Group发布）也反映了运营商中的类似观点，发现W2和1099员工的劳动力供应是运营成本上升的最重要因素（占25%），其次是备件和工具价格上涨（占23%）。报告还发现，这两个领域的成本膨胀是运营商在实现高客户满意度方面面临的最常见挑战（占48%）。

外包和外派任务已被证明是许多建筑业主和设施管理者缓解当前劳动力市场相关痛点的有效方式。然而，这会将控制权从组织手中转移出去，导致一些人质疑这是否是一种可靠的削减成本的方法。 

“趋势表明，经济不景气时，企业往往更倾向于外包，” 米娅·门兹表示，她是Cushman & Wakefield旗下设施服务子公司C&W Services的首席执行官。“我看到的是，现有客户在寻求折扣，而且我认为第一代（客户）也很谨慎，因为这是未知数。人们厌恶风险。” 

尽管门兹表示，内部与外包设施服务的比例各占一半，但她认为，持续的经济压力确实有可能进一步增加选择外包设施劳动力的组织数量。 

“但我认为我们正慢慢看到更多第一代客户。一年后再来问我，我想先度过今年，可能是一场衰退，届时我们就能回答这个问题，但从技术上讲，经济衰退与更多外包之间应该存在正相关。明年我会告诉你我们是否能够证明这一点，”门兹说。

随着工作职责扩大，需要新技能

由于设施管理专业人员传统上接受过电气或管道等硬技能培训，他们习惯于自己处理维护工作——从修理热水器到更换空气过滤器——但现在他们被要求用更少的资源做更多的事。随着他们的工作还需要新技能，如监督技术供应商、为楼内维护雇佣第三方技工或与 物联网 专业人员合作来跟踪和维护建筑系统，兼顾所有这些任务变得越来越困难。 

工作职责的扩展导致一系列职能的外包增加，包括利用供应商为租户提供便利设施，与第三方公司签约处理景观美化或垃圾清运，或将所有硬设施维护工作转交给大型服务公司。

最近一份 世邦魏理仕 报告《设施管理采购视角》发现，58%的组织主要采用外包设施管理模式，另有25%表示主要采用外派任务方式（利用第三方承担保洁或工程等战术性角色）。只有15%的受访者表示大部分设施管理人员为内部员工，这凸显了设施管理服务提供商的市场增长，如 世邦魏理仕 和戴德梁行，以及内部设施经理为特定任务寻找外部劳动力的需求日益增长。 

外包的增长使沟通和谈判等技能变得更加重要。同时，设施经理向利益相关方汇报的压力也在不断增加。 

该 世邦魏理仕 报告抽样调查了设施经理的采购和企业优先事项，发现企业领导者正更加关注房地产投资组合，因为它具有实现可持续发展目标、推动成本节约和培育企业文化的潜力。 

这项调查涵盖了来自不同行业的40多家企业的回复，结果显示，20%的设施管理采购负责人将员工和利益相关者的满意度视为“首要任务”，仅次于质量和服务改进（23%），领先于有竞争力的定价和成本节约（19%）。

预测数据可能推动从被动模式向主动模式的转变

设施管理者的核心任务是确保建筑平稳运行、提升运营效率并让租户满意。传感器和新数据源的日益普及，为运营者提供了更多需要跟踪的内容，同时也带来了大量可用于建筑决策和提升劳动效率的信息。 

维护工作就是一个典型例子。根据JLL Technologies即将发布的设施管理状况调查相关的网络研讨会，超过一半的受访者表示，日常任务管理和维护占据了他们大部分时间。报告指出，由于工作量增加和人员配置问题，设施管理者在这些方面对自动化的依赖程度最高。

反过来，这项调查还发现，大多数设施管理人员（67%）将建立预测性维护策略视为新一年资产管理的首要任务，JLLT 还指出，其 Corrigo 计算机化维护管理系统软件所追踪的所有资产中，有41%已纳入预防性维护计划。 

采用集成楼宇管理技术意味着管理人员能够更深入地洞察和控制维持设施运行的各个系统，并利用这些信息制定行动计划、创建维护计划，以及向投资者或业主展示成本节约成果。 

再加上通过追踪员工活动的移动应用或传感器收集的占用数据，运营者就能更清晰地了解设施特定区域的使用情况。如果设施管理人员知道某间会议室使用频率更高，他们就可以相应调整清洁和空气过滤器维护计划。如果知道某个存储区域每年仅使用几次且人流量不大，他们就可以降低该区域的温度并减少照明更换频率。

所有这些都使运营者能够从被动应对转向主动维护模式，从而保护设施预算免受昂贵的紧急维修和停机影响。这也意味着设施管理人员无需频繁派遣技术人员维修或保养使用率较低的设备，从而可以将资源集中在更重要的工作上。 

虽然行业对这些集成式、预测性建筑系统的采用仍在加速推进中，但这项技术似乎将成为运营商未来发展的关键因素。 

“下一步是采用更现代化的楼宇管理系统，实现自动化，并能够自动调度楼宇内的某些功能，”霍尼韦尔互联企业部门副总裁兼总经理Sadiq Syed表示。